مالکان نرخ های دلبخواهی می دهند

بازار مسکن بهم ریخت

نوسان برخی کالاهای مصرفی باعث تغییر قیمت‌های پیشنهادی مسکن شده و عده‌ای از مالکان به نرخ‌های دلخواه روی آوردند.

به گزارش ایسنا، عدم دسترسی به نرخ‌های متعارف که از معاملات قطعی به دست می‌آید در هفته‌های اخیر بازار مسکن را دچار نوعی سردرگمی کرده و در این بین هنوز گزارش اردیبهشت ماه بانک مرکزی از تحولات مسکن شهر تهران ارایه نشده است.

بررسی‌های میدانی گویای آن است که نوسان برخی کالاهای مصرفی باعث تغییر قیمت‌های پیشنهادی مسکن شده و عده‌ای از مالکان به نرخ‌های دلخواه روی آوردند. بانک مرکزی هم با گذشت ۱۶ روز از خردادماه هنوز گزارش اردیبهشت ماه را درخصوص قیمت و تعداد معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ارایه نکرده که همین مساله می‌تواند فضای شایعات را درخصوص تغییر قیمت‌ها در اردیبهشت دامن بزند. بانک مرکزی در ماه‌های گذشته معمولا ششم یا هفتم هر ماه گزارش ماه قبل را منتشر می‌کرد اما بازار مسکن در خردادماه ۱۴۰۱ دچار نوعی گیچی شده که یکی از دلایل آن می‌تواند عدم دسترسی به قیمت‌های رسمی از طریق معاملات قطعی باشد.

در سال‌های قبل بجز بانک مرکزی، دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز گزارش‌های ماهیانه از وضعیت قیمت و معاملات مسکن شهر تهران ارایه می‌داد؛ گزارش‌هایی که از اردیبهشت ۱۳۹۶ آغاز و تا تیرماه سال ۱۳۹۹ ادامه پیدا کرد. اما این گزارش‌ها هم از زمان محمد اسلامی ـ وزیر سابق راه و شهرسازی که معتقد بود اعلام قیمت تهران می‌تواند به تنش بازار در دیگر شهرهای کشور بینجامد، متوقف شده و آخرین آن مربوط به تیرماه ۱۳۹۹ است.

سیاست حذف قیمت از بازار مسکن به منظور کنترل نرخ‌ها دو بار در سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ اعمال شد؛ سیاستی که بسیاری کارشناسان معتقد بودند تاثیر معکوس در روند قیمت‌ها ایجاد می‌کند. در اردیبهشت سال‌های مذکور اپلیکیشن‌ها و سامانه‌های فروش ملک، دو بار  از درج قیمت در آگهی‌ها منع شدند.  پس از مدتی مجددا به آنها اجازه داده شد تا نرخ‌ها را درج کنند. اگرچه به تازگی صحبتی از حذف قیمت آگهی‌ها شنیده نشده اما عدم دسترسی به اطلاعات قیمت‌های قطعی که اثر کنترلی بهتری در مقایسه با نرخ‌های پیشنهادی دارد، به نوعی جلوی یک چشم متقاضیان خرید بازار مسکن را گرفته است.

حذف قیمت آگهی‌ها همزمان با مسئولیت محمد اسلامی در وزارت راه و شهرسازی صورت گرفت. اما آمار نشان داد از زمان روی کار آمدن اسلامی در آبان ۱۳۹۷ تا زمان رفتن او در مرداد ۱۴۰۰ متوسط قیمت مسکن در شهر تهران از متری ۹ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان در هر متر مربع به ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان رسید و در واقع ۲۳۷ درصد رشد کرد.

از طرف دیگر دولت سیزدهم در ادامه برنامه دو سال گذشته دولت قبل برای بازار اجاره نرخ تعیین و اعلام کرد که در سال ۱۴۰۱ سقف مجاز افزایش اجاره بها در شهر تهران ۲۵ درصد، دیگر کلانشهرها ۲۰ درصد و سایر شهرهای کشور ۱۵ درصد خواهد بود. همسویی سیاست‌های نرخ‌گذاری و عدم اعلام قیمت، این گمانه را تقویت می‌کند که دولت قصد دارد از طریق نشانگرهای آماری، انتظارات تورمی در بازار مسکن را کنترل کند.

از آذرماه سال ۱۳۹۶ که به نوعی آغاز رشد بازارهای ارز، طلا و مسکن محسوب می‌شود رقابت منفی در تعیین قیمت‌ها برای بازار مسکن، این بازار را در مسیر رکوردهای افزایشی قرار داد. به دنبال آن شاهد نوعی هرج و مرج قیمتی در سایت‌های فروش ملک بودیم که صدای رییس اتحادیه مشاوران املاک را در آورد. مصطفی‌قلی خسروی، اواخر سال گذشته به ایسنا گفته بود: متوسط قیمت مسکن در تهران طبق آمار رسمی حدودا متری ۳۲ میلیون تومان است اما میانگین قیمتهای پیشنهادی در سایتهای فروش بیش از ۵۰ میلیون تومان است. این یعنی  هر کس هر قیمتی دلش می‌خواهد برای خانه خود تعیین می‌کند  و مدیران این سامانه‌ها هیچ نظارتی بر آن ندارند. بارها اعلام کردیم نرخهای دلبخواه باعث ایجاد تنش در بازار مسکن می‌شود اما کماکان شاهد قیمتهای کاذب در سامانه‌های ملکی هستیم.

از طرف دیگر مهدی سلطان‌محمدی ـ کارشناس بازار مسکن در مخالفت با حذف قیمت بیان می‌کند:

اگر اجازه داده شود که گردش آزاد اطلاعات وجود داشته باشد در صورتی که ۱۰ واحد نزدیک به خواسته خود در همین اطلاعات داشته باشید می‌توانید انتخاب بهتری هم داشته باشید؛ چراکه از تنوع بیشتری برخوردار است. کسی که قصد خرید خانه دارد از خردی برخوردار است که انتخاب بهتری می‌تواند داشته باشد نه اینکه حق‌های انتخاب از او سلب شود. بهترین راه این است که گردش بهتر اطلاعات را فراهم کرد و اجازه دهیم به بهترین نحو ممکن و با حق انتخاب‌های بیشتری انجام شود. باید در نظر داشت که قیمت‌گذاری‌های مجازی موجب جهش قیمت نمی‌شود.

سه پیشنهاد به دولت رئیسی برای قطع کردن پرداخت یارانه نقدی

اگر دولت بتواند دستمزدها را در کشور واقعی کند،‌ به سمت کنترل نرخ تورم برود و قیمت کالاها را تثبیت کند، در آن صورت از بروکراسی پیچیده پرداخت یارانه در کشور رها خواهیم شد.

حمید حاج اسماعیلی در گفت‌وگو با ایسنا، به ارزیابی اصلاح نظام یارانه ها در کشور پرداخت و اظهار کرد:

معتقدم نظام پرداخت یارانه در ایران موفق نبوده و می توانیم بخشی از دلایل آن را ریشه یابی کنیم. زمانی که پرداخت یارانه ها را به صورت جدی و گسترده شروع کردیم قرار بود قیمتهای انرژی را در ایران واقعی کنیم و درعین حال از محل واقعی کردن قیمت انرژی بتوانیم در یک مسیر هدفمند، یارانه‌های بخش تولید و گروههای هدف را به نسبت شرایط اقتصادی تامین کنیم.

وی ادامه داد:

در بخش یارانه ها مساله حمایت از تولید و کارگاهها معطل ماند و هیچ وقت به دلیل کمبود منابع، نتوانستیم منابعی را به بخش تولید تخصیص دهیم. عمده درآمدی که به لحاظ مابه التفاوت قیمتهای انرژی به دست آمد صرف توزیع یارانه های نقدی شد، چون از همان اول هدفگذاری اشتباه بود و همه گروهها در کشور یارانه را دریافت کردند.

این کارشناس اقتصادی تصریح کرد:

شرایط رفته رفته نشان داد که این طرح در اجرا مشکل دارد چون به گروههای هدف اصابت نکرده است و وضعیت زندگی گروهها و دهکهای ضعیف را ارتقا نداده است؛ در عین حال که رشد تورم را در کشور داشتیم ولی مبلغ حمایتهای یارانه ای هیچگاه افزایش پیدا نکرد و در حد ۴۵ هزار تومان باقی ماند. ما در مرحله دوم هم کار دیگری را وارد بحث یارانه ها کردیم که مساله قیمت اختصاصی بنزین در کشور بود.

 در بررسی های جدیدی که در بحث دهکهای ضعیف مورد ارزیابی دولت وقت قرار گرفت، ‌بیش از ۶۰ میلیون نفر از جمعیت کشور مستحق دریافت یارانه معیشتی شناخته شدند. در بحث معیشت و پرداخت یارانه خانواده ها در حوزه بنزین متوجه شدیم که یارانه بگیران و گروه هدف بزرگتر شدند. نزدیک به ۱۰ سال از پرداخت یارانه اول در بحث حامل های انرژی گذشته بود و در حوزه بنزین، جمعیت گسترده تری را شامل حمایتهای اقتصادی یارانه دیدیم که نشان می دهد این روند با ضعفهای جدی همراه بوده است.

این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه در دولت سیزدهم مبنا و فلسفه اصلی ارز ترجیحی چه در مبدأ چه در مقصد، حمایت یارانه ای است، اظهار کرد:

در حال حاضر نسبت به هر دو بخش انتقاد جدی وارد می شود. کسانی که در مبدأ این ارز را تخصیص دادند اکنون ادعا می کنند که به انحراف رفته است و عامل انحراف را هم برخی افراد نااهل می دانند که آن را گرفته اند و حسابها را درست به دولت گزارش ندادند یا به کالاهایی تخصیص دادند که مشمول هدفمندی یارانه ها یا حمایتهای معیشتی برای مردم نبوده است.

وی افزود: مساله دیگری که دولت بر آن تاکید دارد که به نظر من درست است، ضعیف بودن نظارتها به لحاظ قانونی بوده و ارز ترجیحی را به انحراف برده است. اکنون دولت درصدد است که این یارانه را به صورت مستقیم در مقصد به مردم بدهد.

این کارشناس به آمار پرداخت یارانه‌ها نیز اشاره کرد و گفت:

در آمارها اعلام می شود که به حدود ۷۴ میلیون نفر یارانه داده شده که بخشی ۳۰۰ هزار تومانی و بخشی ۴۰۰ هزار تومانی است اما از اکثر افراد که سوال می کنیم می گویند یارانه جدید را دریافت نکردند و حتی کسانی که یارانه ۴۵ هزار تومانی را می گرفتند حذف شده اند؛ لذا این آمار و ارقام محل چالش است و واقعیت این است که در بحث یارانه ۳۰۰ هزار تومان و ۴۰۰ هزار تومان، پوشش جمعیتی گسترده را شامل نشده است.

حاج اسماعیلی ادامه داد:

سوال این است که اگر دولت در حذف ارز ترجیحی که اسمش را جراحی بزرگ اقتصادی گذاشته است، تناسب میزان یارانه نقدی با شرایط تورمی را به نسبت معیشت مردم حفظ نکند آیا یارانه نقدی موفق خواهد بود؟ تجربه نشان داده که با شرایط روز جامعه به دلیل مشکلات اقتصادی موجود در کشور و کمبود منابع اعتباری و کسری بودجه دولت، نمی توان آن را مداوم و مستمر به روز رسانی کرد.

این کارشناس حوزه کار درباره تداوم روند پرداخت یارانه‌ها در کشور و اصلاح نظام یارانه‌ای گفت:

از دید من به همان اندازه که یارانه نقدی در خصوص ارز ۴۲۰۰ تومانی در مبدا قابل دفاع است، به همان اندازه به صورت نقدی و با روش دولت سیزدهم قابل دفاع است. انتقادهایی که به ارز ترجیحی در مبدا وارد است به همان اندازه به یارانه های نقدی در مقصد وارد است. هم ارز ۴۲۰۰ تومانی و هم تبدیل آن به یارانه نقدی و نگهداشت ارز ۴۲۰۰ تومانی در مبدا به لحاظ دفاع در یک کفه هستند و برتری خاصی ندارند، مگر اینکه دولت همچنان مصر باشد که مکانیزم‌های لازم به لحاظ نظارتی وجود ندارد؛ اما باید بپذیریم که اکنون دولت در یک بروکراسی پیچیده بزرگ و پرهزینه در بحث تخصیص یارانه ها قرار گرفته است که بدنه دولت را فربه تر و درگیر کارهای حاشیه ای کرده است، در حالی که دولت باید به امور اساسی کشور بپردازد.

وی با بیان اینکه پرداخت یارانه و حمایتهای اجتماعی و معیشتی باید به سازمانهای متولی واگذار شود، اظهار کرد: این امر باید به سازمانهایی که از اول انقلاب این وظایف را انجام می دهند و افراد تحت پوشش آنها عمدتا افراد بدسرپرست و بی سرپرست، ‌فاقد درآمد و بیکار و دچار ناتوانی و معلولیت هستند،‌ سپرده شود.

این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه یارانه نقدی نسبت به ارز ۴۲۰۰ تومانی هیچ مزیتی در مبدأ ندارد جز اینکه دولت را بیشتر درگیر کند، گفت: برای خلاص شدن از فرایند پیچیده پرداخت یارانه، سه پیشنهاد برای دولت داریم؛ اگر  دولت بتواند دستمزدها را در کشور واقعی کند، از عهده کنترل نرخ تورم برآید و قیمت کالاها را تثبیت کند، در آن صورت می توان از پرداخت یارانه ها خلاص شد.

حاج اسماعیلی خاطرنشان کرد: دولت طرفدار این است که قیمتها را هر روز با شرایط اقتصادی متناسب کند؛ بنابر این به جای آنکه درگیر بروکراسی پیچیده یارانه شود باید این سه کار را انجام داد.

وی در پایان با تاکید بر لزوم توجه به کسب و کارها در کنار اصلاح نظام یارانه ها، گفت: اعتقاد من این است که در کنار این مساله نباید از کسب وکارها غفلت کنیم و لازم است که جامع تر مساله یارانه ها و ارز ترجیحی را در کشور دنبال کنیم تا هم معیشت مردم تامین شود و هم کسب و کارها رونق بگیرد و برای این منظور باید سه راهکار پیشنهادی را با جدیت مورد بررسی قرار بدهیم.