تناقض عجیب در بازار مسکن

بازار مسکن در اکثر شهرها هم اکنون شرایط متناقضی را سپری می کند، به طوری که با وجود رکود در این بازار و عدم توان خرید مردم به دلیل افزایش چندبرابری قیمت ها، همچنان قیمت روند صعودی دارد.

مسکن از جمله نیازها و دغدغه‌های اساسی مردم به شمار می‌رود اما این روزها بی ثبات بودن و افزایش قیمت مسکن موجب کاهش قدرت خرید مردم شده است.

مسکن یا همان سقف بالای سر همان که جوانان این روزها داشتن آن را آرزو می‌کنند، البته متراژش زیاد نیست، اما باز پرداخت تسهیلات اخذ شده این نعمت با سودهای کلانش سخت و مادام العمر شده است. مسکن کالایی ضروری است و یکی از نیازهای اساسی بشر؛ یعنی سرپناه را تأمین می‌کند و نبود آن حیات انسان را به مخاطره می‌اندازد.

این کالا در تمام دوران حیات بشر به ویژه در قرن اخیر که شهرنشینی با سرعت زیادی افزایش یافته است، از مسائل مهم اقتصادی و اجتماعی جوامع مختلف بوده است و دولت‌ها تلاش کرده‌اند که با مدیریت و برنامه‌ریزی و سیاست گذاری راه‌حل‌هایی برای پاسخ به مشکلات آن بیابند.

مسکن به مثابه یک کالای اقتصادی، ویژگی‌هایی دارد که آن را از کالاهای دیگر متمایز می‌کند؛ بدون در نظر گرفتن آن ویژگی‌ها نمی‌توان تصمیم درستی در رابطه با بخش مسکن اتخاذ کرد. یکی از مهمترین ویژگی‌های مسکن بادوام بودن آن است.

در حقیقت مسکن به عنوان کالای بادوام، کالای سرمایه‌ای است که سرمایه‌گذاری در آن، بزرگترین بخش دارایی خانوار به شمار می‌رود و علاوه بر خانوار، برای بنگاه‌های اقتصادی نیز جذابیت بالایی دارد. به ویژه در شرایط تورمی که اطمینان به بازده سرمایه‌گذاری در بخش‌های اقتصادی دیگر پایین است، خرید و احداث مسکن، سرمایه گذاری امن و مطمئنی به حساب می‌آید که در بلندمدت پربازده‌تر از سایر اشکال سرمایه‌گذاری است. همچنین عدم اطمینان به آینده و نبود سیستم تأمین اجتماعی، مسکن را به محل درآمد خانوار در دوران پیری و از کار افتادگی تبدیل می‌کند.

بازار مسکن در کشور و از جمله استان مرکزی طی یک سال اخیر تحت تأثیر عوامل مختلف، افزایش بی رویه و چند برابری قیمت را تجربه کرده است و طی چند ماه اخیر با وجود آنکه به علت افزایش سرسام‌آور قیمت و عدم وجود توان خرید، رکود در این بخش حاکم شده، اما همچنان قیمت‌ها روند صعودی را طی می‌کند. خبرنگار ما پیرامون وضعیت بازار مسکن در شهرستان اراک با چند کارشناس در این حوزه به بحث و گفت و گو پرداخته است.

یکی از سازندگان مسکن اظهار داشت: با شرایط کنونی و افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگر، فروش مسکن در حالت رکود قرار دارد و در شهر اراک از متری ۴.۵ میلیون تا ۱۴ میلیون تومان متغیر است.

رضا مددی خاطر نشان کرد: پارسال کیف قیمت فروش مسکن در اراک، متری یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود که هم اکنون ۳.۵ برابر شده است، چراکه با افزایش قیمت دلار، قیمت مصالح ساختمانی سه برابر شد.

این سازنده مسکن عنوان کرد: در حال حاضر خرید واقعی مسکن ممکن نیست و علاوه بر اینکه مردم توانایی خرید ندارند، به دلیل رکود در فروش، سازندگان هم از وضعیت خوبی برخوردار نیستند.

عوامل متعدد بر افزایش بی رویه قیمت مسکن اثر گذاشته است

در این رابطه رئیس اتحادیه صنف مشاورین املاک اراک  اظهار داشت: مجموعه خدمات ارائه شده توسط چندین صنف مختلف از قبیل آهنگر، کابینت ساز، بتن ساز، اسکلت ساز و… بر قیمت‌ها در بازار مسکن اثرگذار است.

نوروزی ادامه داد: با افزایش قیمت مصالح ساختمانی، افزایش دستمزد نیروی انسانی، قیمت زمین نیز افزایش پیدا کرد که در بالا رفتن قیمت مسکن نیز مؤثر بوده است.

وی گفت: جهش قیمتی در سال ۹۷ در قیمت مسکن صورت گرفت. شیب افزایشی در بخش‌های عمده مرتبط با مسکن از قبیل سنگ، آهن، سیمان و… دلایل اصلی گران شدن مسکن محسوب می‌شود.

وی اضافه کرد: فاکتورهایی مانند هزینه انشعابات، عوارض ساختمانی نیز اثرگذار بود. به طور مثال هزینه عوارض مازاد بر تراکم در سال جاری توسط شورای شهر اراک برای ابلاغ به شهرداری به متری ۷۰۰ هزار تومان الی ۴ میلیون تومان رسید، یعنی حدود ۳.۵ برابر افزایش پیدا کرد. این در حالی است که همین عوارض در سال ۹۷، حداکثر متری یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بود.

رئیس اتحادیه صنف مشاورین املاک اراک افزود: مردم و دارندگان املاک با توجه به کاهش ارزش پول و افزایش قیمت دلار و ارز برای حفظ ثبات ارزش املاک، قیمت ملک خود را متناسب با افزایش قیمت ارز و طلا افزایش می‌دهند. اینها بازارهایی است که به طور زنجیروار باهم در ارتباط هستند و نمی‌توان میان آنها عدم ارتباط قائل شد.

وی اظهار کرد: از اردیبهشت ۹۸ تاکنون چندان افزایش قیمت مسکن در اراک مشاهده نشده و در حال حاضر بازار در یک رکود به سر می‌برد اما خریداران نیز با توجه به افزایش بی رویه قیمت‌ها توان خرید ندارند.

رئیس اتحادیه صنف مشاورین املاک اراک گفت: با توجه به اینکه موتور محرکه اقتصاد، بازار مسکن است و باید ساخت و ساز افزایش پیدا کند، نیاز است به مولفه‌هایی از قبیل افزایش ارزش پول ملی، کاهش هزینه عوارض انشعابات مسکن و تعیین درآمدهای پایدار برای شهرداری‌ها توجه کرد.

نوروزی جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ را از دیگر عوامل افزایش قیمت مسکن برشمرد و بیان داشت: اعمال جریمه ماده ۱۰۰ مبنای گرانی است. زمین‌هایی که در سطح شهر به عنوان باغ است باید تغییر کاربری پیدا کند. هنگامی که زمین ارزان‌تر به دست سازنده ملک برسد، خروجی ملک ارزان‌تر و به نفع مصرف‌کننده خواهد بود.

رئیس اتحادیه صنف مشاورین املاک اراک در خصوص کنترل قیمت مسکن در بازار بیان کرد: هنگامی که مسکن ۵۰ متر و ۷۰ متر الگوی نیاز مصرف مردم قلمداد می‌شود مناسب است که به منظور کمک به دولت، بانک‌ها و اداره اوقاف ساختمان‌های مازاد را به جای فروش و سرمایه‌گذاری در بخش‌های تجاری به سمت شهرک‌ها سوق دهند تا مسکن ارزان‌قیمت را به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار دهک‌های سوم جامعه قرار دهند.

نوروزی افزود: اگر زمین ارزان‌قیمت در اختیار این قشر قرار گیرد مسکن با ۴۰ درصد کاهش قیمت مواجه خواهد بود.

وی بیان کرد: در دهه ۷۰ یک بار توسط دولت وقت، اجاره به شرط تملیک اجرا شد و طرح خوبی نیز در اراک بود و ساخت مسکن صنعتی در قالب انبوه، مسکّنی برای این بازار است تا با کاهش قیمت مواجه باشیم.

افزایش قیمت چند برابری برخی مؤلفه‌های مربوط به احداث مسکن

یکی از کار آفرینان صنعت ساختمان استان مرکزی نیز  اظهار داشت: کیفیت زندگی مردم در شهر اراک نسبت به قیمت مسکن رتبه دوم در کشور و در گرانی عمومی مسکن در رتبه سوم یا چهارم قرار دارد.

افشین حمزه‌لو ادامه داد: متوسط قیمت مسکن در اراک نسبت به سایر شهرها مانند شیراز بهتر بوده و در حد ۶۰ درصد مناطق تهران است و این گونه است که با چنین مناطقی رقابت می‌کند که به دلایلی از جمله مختصات جغرافیایی تفاوت دارد.

وی افزود: البته در این شهر طرح جامع شهرسازی وجود دارد که بر اساس شرایط اراک طراحی نشده است. عوامل محدود کننده این طرح اجازه بلندمرتبه‌سازی را در شهر نمی‌دهد و درصد سطح اشغال زمین‌ها کم است در نتیجه متراژ تولید آپارتمان نسبت به قطعه زمین‌ها نسبت به سایر شهرها کم است.

این کار آفرین صنعت ساختمان استان مرکزی گفت: در حال حاضر ضابطه‌های شهرسازی و طرح جامع در حال تغییر است اما در مجموع تراکم در بسیاری مناطق شهری باید کاهش پیدا کند که هنوز ابلاغ نشده که پس از ابلاغ در چند نقطه شهر همچنان گرانی مسکن به چشم خواهد خورد.

حمزه‌لو تاکید کرد: ضوابط و قوانین دست و پاگیر اداری در سطح شهر بیداد می‌کند که می‌توان به مشکلات سازندگان در شهر اراک برای اخذ مجوز ساخت و پایان کار در این حوزه اشاره کرد. در شهر تهران ۲ ناظر برای ساختمان هست اما در اراک ۶ ناظر وجود دارد.

وی در ارتباط با عوارض صدور پروانه توسط شهرداری گفت: در بسیاری از قسمت‌های شهر تهران این مبلغی که در اراک بابت عوارض صدور پروانه توسط شهرداری، اخذ می‌شود را دریافت نمی‌کنند. در دو سال گذشته بیش از ۳۰۰ الی ۴۰۰ درصد قیمت این عوارض در شهر اراک افزایش پیدا کرده است.

این کارآفرین صنعت ساختمان استان مرکزی بیان کرد: خریداران مسکن دو دسته از قبیل مصرف‌کننده و افراد سرمایه‌گذار هستند. رونق مسکن و رکورد آن حاصل ورود و خروج سوداگران این حوزه است. در شرایط رکود تورمی خریداران و دلالان قادر به خریدن مسکن نیستند با این وضعیت قیمت تولید خانه افزایش پیدا می‌کند و قطعاً به معنای پایین آمدن قیمت مسکن نیست.

حمزه‌لو اظهار کرد: در این مدت قیمت بعضی از آیتم‌های مربوط به احداث مسکن ۱۰ برابر شده است در حالی که قیمت مسکن ۲.۵ برابر شده است.

وی بیان داشت: مسکن، تنها صنعت نیمه‌جان کشور است و تا مادامی که طرح‌هایی مثل مسکن مهر، مسکن اقتصادی، طرح مسکن ملی و وام مسکن جواب نداده، نمی‌توان رونقی را در بازار مسکن شاهد بود.

بر اساس گزارش مهر، افزایش شدید قیمت مسکن در یک سال اخیر، از دغدغه‌های اصلی مردم بوده و کنترل افزایش قیمت مسکن به یک هدف اساسی سیاست‌گذاران تبدیل شده است. کنترل قیمت مسکن، مستلزم شناسایی عوامل مؤثر بر آن است. بدیهی است که با کنترل نرخ تورم و اعمال سیاست‌های پولی مناسب می‌توان تا حد زیادی از افزایش قیمت مصالح ساختمانی نیز جلوگیری کرد تا قیمت مسکن نیز بیش از این افزایش نیابد و کم کم بتوان از رکود در این بازار خارج شد. منبع: مهر

شانس دوباره برای بورسی‌ها

در میان اخبار ناگوار مانند اعلام دیرهنگام علت سقوط دلخراش هواپیما در چهارشنبه گذشته که به جان باختن عده‌ای از هموطنان منجر شده بود، بورس تهران روز گذشته رشد ۷/ ۱درصدی را تجربه کرد.

در میان نمادهای بورسی ۳۱۲ نماد صف سنگین خرید به ارزش حدود ۲۲۰۰ میلیارد تومان داشتند.

 محدودیت‌های خودساخته‌ای مانند کاهش دامنه نوسان قیمتی ۲درصدی بر سهام ایجاد شده که دیروز نیز همچنان برقرار بود.

همین محدودیت باعث شد ارزش معاملات سهام افت شدیدی را تجربه کند و به کمتر از ۹۰۰ میلیارد تومان برسد. باید به مرز باریک میان دخالت‌های دستوری در بازار و وظیفه نظارت اشاره کرد.

 به‌صورت مشخص ناظر بازار سهام کشورمان بارها از این خط عبور کرده است و ترسناک‌تر اینکه دخالت‌های خود را کارساز می‌داند. کنار گذاشتن اصول و عدم تبعیت از آنها برخلاف تصور ناظر بازار می‌تواند هزینه‌های جبران‌ناپذیری را به دنبال داشته باشد. این موضوع تنها مختص مقام ناظر بورسی نیست و به وفور نمونه‌ آن را می‌توان در کشور مشاهده کرد.

به هر حال روز گذشته عمده سهام بورس و فرابورس صف خرید سنگین داشتند و عرضه‌کننده‌ها نیز تمایلی به فروش سهام خود ۲ درصد بالاتر از نرخ قبلی نداشتند.

 احتمالا مدیران بورسی به عملکرد خود در هفته گذشته می‌بالند. اما در شرایط کنونی که التهاب فروش سهام به دنبال هراس دسته‌جمعی معامله‌گران فروکش کرده است لازم به نظر می‌رسد که نگاه منطقی و خارج از احساسات به رویدادهای بازار سرمایه‌ در هفته گذشته داشته باشیم.

گرچه تجربه نشان داده در نهایت مطابق با فضای عمومی حاکم بر کشور که هیچ نقدی را نمی‌پذیرد مدیران سازمان بورس نیز بر ادامه رویه کنونی خود اصرار ورزند.

مروری بر اتفاقات هفته گذشته

شاید به مذاق بسیاری خوش نیاید اما واکنش هفته گذشته معامله‌گران به احتمال وقوع یک درگیری نظامی شدید غیرمنطقی نبود.

در شرایطی که ریسک درگیری نظامی اقتصاد یک کشور را تهدید می‌کند نباید انتظار داشت یک فعال اقتصادی با استرس بالایی که از آینده دارد واکنش خنثی به رخداد ناگوار این‌چنینی نشان دهد و درنتیجه طبیعی است شتابزده مسیر فرار از ریسک سنگین کاهش ارزش و قفل شدن دارایی‌هایش را در پیش بگیرد.

 شاید بتوان گفت که تا عصر چهارشنبه استرس زیادی درخصوص وقوع درگیری نظامی وجود داشت. بر این اساس طبیعی بود که معامله‌گر با هراس از اتفاقات رخ‌داده طی کل هفته گذشته به دنبال فروش سهام برآید. در این میان مقام ناظر با افتخار دامنه محدود نوسانی را ایجاد کرده بود تا به خیال خود از ریزش سهام جلوگیری کند و احتمالا سبز شدن سهام را نیز نتیجه درخشان عملکرد خود درهفته گذشته می‌داند.

 اما اینجا یک سوال مطرح می‌شود که اگر واقعا تنش‌ها حتی فراتر از آنچه رخ داد اوج می‌گرفت و درگیری نظامی ادامه پیدا می‌کرد واقعا پاسخ سازمان بورس به اشتباهات هفته گذشته چه بود. سرمایه بسیاری در بورس قفل شده بود و حالا نیز قطعا به جای صف خرید سهام شاهد صف فروش سنگین بودیم.

 اینکه مقام ناظر به خود اجازه می‌دهد در بازار دخالت کند، به جای فعال اقتصادی تصمیم بگیرد و همان اشتباهات دولتی دخالت در اقتصاد را در بورس تکرار کند نگران‌کننده است و از آن بدتر اینکه ناظر بازار تصمیمات خود را منطقی می‌خواند و این تصور را دارد که قوانین خودساخته وی اتفاقا دوای درد بورس بود.

به‌صورت مشخص باید به ناظر گفت که علت فروکش التهاب در بازار سهام تصمیمات وی در محدودسازی معاملات نبود و اگر سهام از مدار منفی بازگشت به‌دلیل فروکش التهاب منطقه بود.

اینکه ناظر این جسارت را به خود می‌دهد که به جای همه تصمیم بگیرد نتیجه توهم دانایی کل نسبت به شرایط است.

این موضوع یا از اینجا نشات می‌گیرد که اطلاعات از پشت پرده این ماجراها وجود داشته و بنا نبود رخداد خاصی رقم بخورد یا اینکه دقیقا از عدم آگاهی و در نتیجه تصمیمات اشتباه همیشگی رخ داده است.

خوشبختانه ریسک درگیری نظامی تا حدود زیادی از کشور دور شده و فعلا احتمالا همان حالت کج‌دار و مریز پیشین در این فضا ادامه پیدا می‌کند. اما لازم است این سوال مطرح شود که اگر واقعا کار به‌جای باریک می‌کشید و التهاب فروش سهام ادامه‌دار بود پاسخ‌ صف‌های فروش سنگین احتمالی امروز سهام و عدم نقدشوندگی سهام را چه کسی می‌داد.

نکته دردناک اینکه برخی از فعالان بازار نیز از قوانین هفته گذشته حمایت می‌کردند و هیچ‌وقت متوجه این موضوع نشدند که اگر واقعا بنا بود سهام در صف فروش قفل بماند همین افراد استرس به مراتب بیشتری را می‌کشیدند، زیرا این افراد در دسته معامله‌گرانی بودند که احتمالا در هفته گذشته بدون یا با داشتن آگاهی از ریسک‌ها ترجیح دادند سهامدار بمانند حال اینکه نگرانی حتی از تعطیلی بورس و تکرار روزهای تلخ درگیری نظامی وجود داشت.

شانس به ناظر روی آورد

بر این اساس اگر سهام چرخید در نتیجه کاهش التهاب در منطقه بود و در حالی‌که اگر بنا بود کار به درگیری مستقیم کشیده شود احتمالا صف‌های سنگین فروش را شاهد بودیم و مقام ناظر به جای شنیدن مدح و ستایش با واکنشی متفاوت مواجه بود.

 حقوقی‌ها به فرمان ناظر در هفته گذشته سهام بزرگان بازار را جمع کردند. در این میان این سوال مطرح بود که سهامداران شرکت‌های کوچک‌تر چه گناهی کرده‌اند که نمی‌توانند سهام خود را نقد کنند. چرا نباید اجازه داد که اگر سهامداری قصد فروش سهام را دارد بتواند آن را به فروش برساند و چرا باید مقام ناظر خود را مسوول سود و زیان افراد در بورس بداند.

ناظر با چه مجوزی به خود اجازه دخالت در قیمت‌ها و جلوگیری از نقد شدن سهام را می‌دهد. اگر ورق برنگشته بود مسوولیت قفل شدن میلیاردها سرمایه‌های خرد و کلان که به بورس و ناظر آن اعتماد کرده بودند چه کسی بود. در بازارهای جهانی نیز اگر درگیری نظامی رخ می‌دهد بانک‌ها و حقوقی‌ها (در لفظ ما) از بازار حمایت می‌کنند و شاید بازار به‌صورت موقت تعطیل شود تا اثر شوک برطرف شود اما به هیچ عنوان اجازه دخالت در قیمت‌گذاری سهام را یک مقام ناظر در بازار بین‌المللی به خود نمی‌دهد.

در این بین یکی از نکات قابل توجهی که شاید فعلا برای بازار مهم نباشد ولی نتیجه آن را نیز در آینده‌ای نه‌چندان دور احتمالا شاهد خواهیم بود حذف کامل ریسک از معادلات ارزش‌گذاری سهام است.

 ناظر بازار در هفته گذشته با افتخار دست به عملی زد که کل ریسک بازار را زیر سوال برد؛ به نوعی به ذهن معامله‌گر تلقین کرد که سهام ریسکی ندارد و این دقیقا بر خلاف ذات سهام است.

مثال عملی شاهد بر این ماجرا بعد از محدود کردن قیمت‌ها دستور خرید سنگین به صندوق‌های حمایتی بود. این موضوع مشابه اقدامی است که دولت در قبال موسسات اعتباری در پیش گرفت.

دولت نیز هزینه ریسک سرمایه‌گذاری در یک موسسه غیرمعتبر را به خیال خود حذف کرد و با افزایش پایه پولی بازپرداخت اصل و سودهای رویایی سپرده‌های این موسسات را انجام داد. حال این‌ سوال مطرح می‌شود که منبع چند هزار میلیارد تومانی که صندوق‌ها در هفته گذشته در حمایت از سهام هزینه کردند از کجا آمد.

این اقدام در همه جا رخ می‌دهد و در زمان هراس دسته‌جمعی سهام طبیعی است حمایت‌هایی از بازار شود. اما اینکه حمایت‌های چشم‌بسته در صف فروش انجام می‌شود و اجازه داده نمی‌شود که معامله‌گر ریسک سرمایه‌گذاری را بسنجد دقیقا حکم حذف ریسک را از معاملات سهام دارد.

البته همین موضوع نیز باعث شد که بورس تهران واکنش خیلی شدیدی به برداشته شدن ریسک درگیری نظامی نشان دهد و صف‌های طولانی را رقم بزنند و همین موضوع نیز باعث می‌شود احتمالا مسیر صعودی سهام ادامه پیدا کند زیرا در ظاهر ریسکی وجود ندارد اما واقعیت خلاف آن را نشان می‌دهد.

تشدید حرکت‌های دسته‌جمعی سهام

بازدهی در کنار ریسک معنا پیدا می‌کند و در هر شرایطی اگر موقعیتی برای سرمایه‌گذاری پیدا کردید که نسبت منطقی از ریسک و بازدهی را نداشت احتمالا یک جای کار مشکل دارد.

ناظر به معامله‌گران درحال ارسال این سیگنال است که سهام می‌تواند تا ابد رشد کند و ریسکی نیز وجود نخواهد داشت در این میان حتی اگر ریسک کلانی مانند درگیری نظامی باشد ما هر چه صف فروش باشد را جمع‌آوری می‌کنیم و از این منظر معامله‌گران نباید به هیچ وجه نگران باشند.

مشخص نیست چگونه و کجا ممکن است که دخالت در این بازار اثرات سو خود را نشان دهد و احتمالا عواقب زیادی را باید انتظار داشت اما یکی از نتایج آن در شرایط کنونی به‌صورت مشخص خوار شمردن تحلیل و تحلیلگری است. این موضوع نیز به‌صورت طبیعی اثرات منفی خود را در بورس تهران منعکس می‌کند.

برای دولت نیز همان روزهای پایانی فروردین ۹۷ و بعد از آنکه دلار ۴۲۰۰ تومان را رو کرد، اینکه چه رانت کلانی در اینجا رخ می‌دهد قابل درک نبود اما در شرایط کنونی دیگر کسی نیست که از رانت این سیاست اشتباه آگاهی نداشته باشد.

طی چند روز آینده احتمالا صعود سهام برای معامله‌گران و ناظر خوشایند باشد و همه ریسک‌هایی که در واقع وجود دارند ولی در ظاهر حذف شده‌اند کنار گذاشته شوند اما نتیجه تصمیمات اشتباه را باید در میان‌مدت انتظار داشت. روز گذشته نیز با محدودیت ۲ درصدی نوسان قیمتی و هجمه تقاضا کسی حاضر به فروش سهام خود نبود.

 شاخص کل هم‌وزن نیز مشابه با شاخص کل رشد حدود ۷/ ۱ درصدی را تجربه کردند. با توجه به برداشته شدن دامنه نوسان اگر بار دیگر استرس جدیدی به کشور وارد نشود احتمالا جهش محسوس شاخص را در یک ساعت آغازین معاملات فردا شاهد باشیم.

سیاست‌های اشتباه ناظر احتمالا می‌تواند این نتیجه را به دنبال داشته باشد که سهام تنها به اخبار سیاسی و ریسک‌های سیستماتیک واکنش نشان دهد و همین موضوع احتمال حرکت گله‌ای سهام را تقویت می‌کند.

واقعا در این شرایط شاید اگر کسی بخواهد تحلیلی از حباب یا عدم ارزندگی برخی از نمادها مطرح کند تنها در حال از بین بردن اعتبار خود باشد زیرا بازار گوشش به این حرف‌ها بدهکار نیست.

 با حذف ریسک از معادلات دیگر پیش‌بینی و تحلیل سهام معنایی ندارد و در چنین شرایطی نمی‌توان نقطه پایانی برای صعود متصور بود یا رفتار احتمالی بازار را تحلیل کرد و همین شاید بزرگ‌ترین ریسکی باشد که سهام به‌دنبال سیاست‌های اشتباه اخیر با آن مواجه شده است.

منبع: دنیای اقتصاد

شگردهای بانک مرکزی در بازار ارز 

دلار دومین افت متوالی را تجربه کرد

در نخستین روز هفته، دلار دچار نوسان زیادی نشد و پس از یک رفت و برگشت قیمتی زیر مرز ۱۳ هزار و ۵۰۰ تومانی به کار خود پایان داد.

روز شنبه، شاخص ارزی در ابتدای روز کمی میل افزایشی داشت و حتی تا نزدیکی محدوده ۱۳ هزار و ۶۰۰ تومانی رشد کرد که ۱۵۰ تومان بالاتر از روز پنج‌شنبه بود. در ادامه روز این ارز تغییر مسیر داد و در اواخر روز با قیمت ۱۳ هزار و ۳۵۰ تومان مورد معامله قرار می‌گرفت. ثبت این عدد به معنای کاهش ۱۰۰ تومانی نسبت به روز پنج‌شنبه و تجربه دومین افت متوالی برای دلار بود. برخی از بازیگران بازار اعتقاد داشتند، عامل رفت و برگشت قیمتی دلار، نوسانات نرخ حواله درهم بود که بین دو کانال ۳۶۰۰ و ۳۷۰۰ تومان در نوسان بود.

شگرد‌های جدید بازارساز دلار

هر چقدر از ابتدای روز فاصله گرفتیم، بازار راه دیگری را در پیش گرفت و روند معاملات این ذهنیت را به سایر معامله‌گران انتقال می‌داد که افزایش ابتدای روز هیجانی بوده و بازار به مسیر عادی خود بازگشته است. در این شرایط برخی از معامله‌گران عنوان می‌کردند تاکتیک‌های جدید بازارساز موجب شده شوک‌های روانی نتوانند فضای بازار ارز را به‌صورت جدی تحت تاثیر قرار دهند. از صحبت‌های انتهای هفته گذشته رئیس کل بانک مرکزی نیز می‌توان چنین برداشتی داشت که بازارساز برای مدیریتبازار تاکتیک‌های جدیدی را مورد استفاده قرار می‌دهد.

راهکار اول: اجازه تعدیل قیمت

«آثار مربوط به شوک‌های روانی ناشی تنش‌های سیاسی سرجای خود است، اما به‌تدریج از بین خواهد رفت.» این بخشی از صحبت‌های رئیس کل بانک مرکزی بود که در انتهای هفته گذشته مطرح شده بود؛ از این صحبت‌ها می‌توان نتیجه مهمی گرفت و آن هم تغییر استراتژی بازارساز در مواجهه با شوک‌های سیاسی و روانی است. به گفته بیشتر کارشناسان، در گذشته هر زمان بازار در معرض شوک‌های سیاسی و به تبع آن شوک‌های قیمتی قرار می‌گرفت، بازارساز سعی می‌کرد با حداکثرسازی عرضه خود از پیشروی قیمت‌ها جلوگیری کند. در آن شرایط، اگر قیمت‌ها با وجود مقاومت بازارساز افزایشی می‌شدند، سیگنال مهمی به بازار می‌رسید و آن هم این بود که بازار همچنان ظرفیت رشد بیشتر قیمت را دارد.

از لابه‌لای صحبت‌های عبدالناصر همتی می‌توان به این نتیجه رسید که استراتژی جدید بازارساز تغییر کرده است. به نظر می‌رسد، در شرایط فعلی در برابر شوک‌های سیاسی، تا حدی اجازه تعدیل قیمت‌ها داده می‌شود و به جای کنترل قیمت‌ها، بیشتر سعی در مدیریت نوسان می‌شود. این موضوع موجب می‌شود که پیش‌بینی رفتار بازارساز از یکسو برای سفته‌بازان دشوار شود و از سوی دیگر، ذخایر ارزی زیادی نیز به بهای حفظ قیمت‌ها از بین نرود. در واقع سفته‌بازان نمی‌توانند حدس بزنند آیا بازارساز با عرضه زیاد موفق به کنترل قیمت‌ها نشده است یا اینکه از بازار عقب نشسته و به دنبال این است که با عرضه در قیمت‌های بالا، تاثیرگذاری آنها را کاهش دهد. در کنار این، بازارساز می‌تواند با فروش در قیمت‌های بالا و خرید در قیمت‌های پایین، ذخایر ارزی خود را نیز افزایش دهد. در چنین شرایطی، مدیریت بازارساز کم هزینه‌تر می‌شود. هفته گذشته قیمت دلار به یکباره پس از افزایش تنش‌ها در خاورمیانه نزدیک به ۹۰۰ تومان رشد کرد و پس از آن در مسیر کاهش قرار گرفت. پس از این فعل و انفعالات، قیمت در روز اول هفته جاری، تقریبا به سطحی برگشت که پیش از تنش‌ها وجود داشت و به این ترتیب می‌توان گفت بخشی از تنش‌های سیاسی تخلیه شده است.

راهکار دوم: کنترل ریال

یکی دیگر از تاکتیک‌های جدید بانک مرکزی برای مدیریت نوسانات دلار، مدیریت جریان پول و کنترل ریال بوده است. در واقع بازارساز به جای آنکه سعی کند از طریق عرضه ارز و دلار نوسانات را مدیریت کند، محدودیت‌ها برای تراکنش‌های ریالی و سمت تقاضا را بیشتر کرد. رئیس شورای پول و اعتبار با اشاره به اینکه ما از سال گذشته اقدامات جدی برای کنترل ریال انجام دادیم، گفت: پیش از این جریان ریال در کشور صحیح نبود، اما با برنامه‌ریزی جریان ریال کنترل شد و اقدامات سفته‌بازان و سودجویان نیز تحت کنترل قرار گرفت. همتی روز پنج‌شنبه، در بخش دیگری از صحبت‌های خود در جمع صرافان گفته است: مردم فکر می‌کنند بانک مرکزی در حال تزریقارز به بازار ارز است در حالی که ارز مازاد در بازار توسط بانک‌مرکزی جمع‌آوری شد و اکنون وضع ذخایر ارزی اسکناس ما خیلی بهتر و نسبت به چند سال گذشته بی‌سابقه است. در واقع بازارساز به‌طور آشکار اشاره می‌کند که تغییرات جدید برای مدیریت نوسان بازار حتی منجر به بالا رفتن ذخایر ارزی شده است.

راهکار سوم: افزایش همکاری با صادرکنندگان و صرافی‌ها

همتی با تاکید بر اینکه ما باکنترل قدرت ریال و تامین ارز اجازه نوسان و افزایش قیمت ارز در بازار را نخواهیم داد، گفت: صادرکنندگان نیز همکاری خوبی با بانک مرکزی داشته‌اند که ما از آنها تشکر می‌کنیم. مردم بدانند که وضعیت خوبی داریم و حتی نسبت به قبل بهتر شده و راه‌هایی برای فروش نفت و تامین ارز نیز یافته‌ایم و امریکا و متحدانش هیچ کاری نمی‌توانند انجام دهند و باید تاکید کنم که نرخ‌ها در بازار نرخ واقعی نیست و به سمت ارزش ذاتی آن تعدیل می‌شود؛ برخلاف انتظارات و شایعات مبنی بر نرخ ۲۰ تا ۴۰ یا ۴۵ هزار تومانی ارز، بانک مرکزی با برنامه و امکانات ‌و وجود بانک‌ها و صرافان به‌عنوان بازوی این بانک از نوسانات پیشگیری کرده است. در واقع بانک مرکزی اذعان می‌کند که یکی از راه‌هایی که به مدیریت نوسانات ارزی کمک کرده است، همکاری مناسب صادرکنندگان ارزی و صرافی‌ها بوده است.

راهکار چهارم: تشکیل بازار متشکل ارزی

راهکار دیگری که به نظر می‌رسد بازارساز برای مدیریت نوسانات بازار و شفاف‌سازی بیشتر معاملات در پیش گرفته است، تشکیل بازار متشکل ارزی است. البته به نظر می‌رسد اثرات این اقدام به‌طور مستقیم به بازار آزاد نرسیده است. رئیس کل می‌گوید، بازار متشکل ارزی در حال انجام اقدامات آزمایشی است و درخصوص انعکاس آن باید گفت که این بازار رابطه صرافان و بانک‌ها است و در حال تست و آزمایش هستند و این روزها هم بازار متشکل در شفافیت بازار ارز تاثیر داشته است. البته درصورت تکمیل و طی مراحل آزمایشی به‌صورت رسمی رونمایی و آغاز به کار خواهد کرد./دنیای اقتصاد

تاثیر ناآرامی‌های اخیر بر معاملات در بازار مسکن

 در پی ناآرامی‌های اخیر حجم معاملات در بازار مسکن شهر تهران پس از دوره رونق یک ماهه به شدت پایین آمد، اما واسطه‌های ملکی امیدوارند که با عقب‌نشینی دشمن از نبرد مستقیم با ایران به تدریج شاهد افزایش معاملات باشیم.

به گزارش ایسنا، با وجود ماهیت دیرپذیری بازار مسکن، ترور ناجوانمردانه سردار سپهبد شهید حاج قاسم سلیمانی که با پاسخ موشکی ایران به پایگاه‌های آمریکا در عراق همراه شد، بازار مسکن را در رکود مقطعی فرو برد. واسطه‌های ملکی می‌گویند که ناآرامی‌های چند روز اخیر به عقبگرد طرفین معامله، بخصوص فروشندگان منجر شده است.

پس از تغییر قیمت بنزین که با افزایش ۱۳۷ درصدی معاملات و ۸.۵ درصدی قیمت مسکن شهر تهران در آذرماه ۱۳۹۸ همراه شد، بازار مسکن خود را برای ورود به رونق قبل از عید آماده می‌کرد. این رونق پس از آن ایجاد شد که به دنبال افزایش حدود ۱۰۰۰ تومانی نرخ ارز، معاملات، بیشتر از نوع سفته‌بازانه در بازار مسکن رشد کرد. به یکباره اقدام ارتش آمریکا در ترور سپهبد شهید حاج قاسم سلیمانی با افت شدید معاملات مسکن همراه شد. سپس انتقام ایران در بامداد ۱۸ دی‌ماه که به شکل پاسخ موشکی به مهم‌ترین پایگاه آمریکا در عراق یعنی عین‌الاسد بروز یافت بر رکود بیشتر بازار دامن زد و حجم قراردادهای خرید و فروش به شدت پایین آمد. خرید صرفا از سوی کسانی انجام می‌شد که ملک خود را فروخته و باید ناچارا به دنبال خانه مناسب باشند.

اما بعد از نشست خبری ۱۸ دی‌ماه دونالد ترامپ رییس‌جمهور آمریکا که با عقب‌نشینی او از مواضع خصمانه همراه بود التهاب بازار مسکن فرو نشست. او گفت: «باید به توافقی دست یابیم که به ایران اجازه می‌دهد تا به پیشرفت و رفاه اقتصادی برسد و از منابع بالقوه بی نهایت خود استفاده کند؛ ایران کشور خیلی خوبی است». این مواضع به روشنی نشان داد که دشمن از مواضع قبلی خود کوتاه آمده است. در پی این اظهارات دلار که طی روزهای قبل از آن مرز ۱۳ هزار تومانی را رد کرد مسیر نزولی در پیش گرفت و روز شنبه  ۲۱ دی ماه در آستانه ورود به کانال ۱۲ هزار تومان قرار گرفت. این آرامش احتمالا بر بازار مسکن نیز تاثیرگذار خواهد بود و کارشناسان معتقدند که به تدریج شرایط به سمت آرامش و افزایش معاملات پیش می‌رود.

لغو بسیاری از نشست‌ها در دفاتر املاک

دفاتر املاک مهم‌ترین ویژگی روزهای گذشته بازار مسکن را «لغو نشست» به دلیل نگرانی فروشندگان از آینده بازار عنوان می‌کنند. آنها عنوان می‌کنند با وجود آن‌که معاملات مقداری نسبت به آذرماه پایین آمده اما تعداد خریداران مصمم از فروشندگان مصمم بیشتر است.

مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن درباره تحلیل این بازار در شرایط کنونی گفت: از چند زاویه می‌شود اوضاع بازار مسکن در شرایط فعلی را بررسی کرد؛ در تمام کشورها نوسانات قیمت در چنین شرایطی تا حد زیادی به سیاست‌های اتخاذ شده دولت‌ها مربوط می‌شود. ممکن است برای پاسخگویی به عطشی که برای خرید کالاهای سرمایه‌ای به وجود می‌آید دولت‌ها به سمت افزایش نقدینگی بروند که منجر به ایجاد زنجیره‌ای از تورم در تمام حوزه‌ها از جمله مسکن شود و حتی به اعداد غیر قابل کنترلی برسد. اما در مقطع فعلی که نگرانی‌ها از بین رفته چنین فرضیه‌ای برای بازار مسکن در ایران قابل تصور نیست.

وی تصریح کرد ادراک و برداشت بخشی از جامعه این بود که ما با یک تورم افسارگسیخته پس از تغییر قیمت سوخت مواجه می‌شویم و این باعث شد که خریداران به صرافت بیافتند که قبل از گران شدن، خرید خود را انجام دهند. بعضی فروشندگان هم که فکر می‌کردند بازار به سمت رکود می‌رود از این رونق استفاده کردند و واحد خود را فروختند. این باعث شد که حجم معاملات بالا برود و قیمت‌ها مقداری اندکی افزایش یابد اما به نظر من این شرایط پایدار نخواهد بود و این‌طور نیست که دوباره شاهد رشد غیرقابل کنترل قیمت‌ها باشیم.

به گزارش ایسنا، آذرماه ۱۳۹۸ میانگین قیمت مسکن شهر تهران به ۱۳ میلیون و ۴۷۴ هزار تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه آبان ۶.۸ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۹.۹ درصد افزایش یافت. این اولین رشد قابل توجه ماهانه از اردیبهشت ماه امسال تا کنون بوده است. بر اساس اعلام دفتر مسکن هم‌چنین در آذرماه ۱۳۹۸ تعداد ۹۶۶۴ قرارداد خرید و فروش مسکن در تهران به امضا رسیده که نسبت به ماه قبل ۱۳۷ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۹ درصد افزایش نشان می دهد.

با رد FATF خودزنی می کنیم

ایسنا نوشت:یک اقتصاددان با تاکید بر اینکه نپذیرفتن عضویت در FATF مجاری کوچک مبادلات بین ایران و بانک‌های بین‌المللی را هم می‌بندد، گفت در واقع با عدم تصویب FATF به فشار همه‌جانبه آمریکا علیه خودمان کمک می‌کنیم.

سید رضا سلامی با اشاره به تحریم‌های آمریکا علیه ایران اظهار کرد: در حال حاضر اقتصاد ایران به دلیل تحریم‌های ظالمانه قفل است، چه برسد به اینکه شرایط FATF را هم نپذیریم. در این شرایط مجاری کوچکی که برای مبادله با کشورهای دیگر و بانک‌های بین‌المللی داریم هم از بین می‌رود و این نکته‌ای نیست که برای مخالفان FATF قابل درک نباشد. وی با اشاره به صادرات غیر نفتی ایران گفت: در حال حاضر ایران به برخی از شرکت‌های کوچک در دنیا که تحریم روی آنها اثر ندارد، صادرات غیر نفتی دارد و همچنین با بانک‌های کوچکی که آمریکا روی آنها تاثیر ندارد، مبادلات بانکی دارد؛ اما چنانچه شرایط FATF را نپذیریم، دیگر نمی‌توانیم اعتبار اسنادی کسب کنیم و همچنین مبادله بانکی داشته باشیم.

این اقتصاددان با تاکید بر اینکه در حال حاضر رقم صادرات غیر نفتی ما نسبت به اقتصاد کشورمان کوچک نیست، گفت: اگر FATF تصویب نشود همین میزان را هم از دست خواهیم داد و از سوی دیگر امکان توسعه صادرات غیر نفتی را هم از دست می‌دهیم.

وی ادامه داد: در حال حاضر با تحریم نفت باید بر صادرات غیر نفتی متمرکز شویم و پتانسیل‌ آن هم در کشور وجود دارد. کالاهای زیادی داریم که غیر نفتی هستند و امکان رشد دارند و می‌توانند صادر شود؛ اما اگر FATF تصویب نشود، این مجراهای کوچک را هم از دست می‌دهیم. در واقع با عدم‌تصویب FATF به فشار آمریکا کمک می‌کنیم.

FATF چه تاثیری بر بازار ارز گذاشت؟

با روی کار آمدن دولت یازدهم و امید بر بهبود شرایط اقتصادی انتظاراتی در میان آحاد جامعه شکل گرفت تا وضعیت را به سمت بهبود پیش ببرد. اتفاقات رخ داده در حوزه برجام یکی از این موارد بود تا دستاوردهای مثبت روحانی که بر پایه کاهش تورم و ثبات نرخ ارز بنا شده بود به خاطر برجام شکل بگیرد.

اما با خروج یک طرفه آمریکا از برجام و پایبند نبودن اروپاییان به تعهدات خود باعث شد تا نگاه دولتمردان از انتظارات به جنگ روانی دشمن تغییر یابد و شرایط فعلی اقتصاد ایران متاثر از این جنگ روانی تحلیل گردد. قطعا تحریم ها بر بازارهای مالی تاثیر گذار بوده است اما آن چه بیش از همه به مسائل و مشکلات اقتصادی دامن زده، حاصل از سیاست گذاری های اشتباه دولت و حکومت بوده است. متاسفانه این نوع بی درایتی ها زندگی تمام شهروندان را تحت تاثیر قرار داده و بر نگرش آنها در حفظ دارایی هاشان سایه افکنده است. با کاهش ارزش پول ملی دارایی ها از بانکها خارج و به سمت بازارهای موازی سوق داده شد. کلیه شاخص ها تحت تاثیر نرخ ارز و آثار تورمی تحریم ها قرار گرفت و تبدیل ارزش دفتری دارایی ها به قیمت روز، حباب بزرگی از قیمت ها را شکل داد.آمار ارائه شده نشان می دهد که طی نیمه اول سال ۹۸ بازار سهام برنده بازارها بوده است و بازار سکه و دلار به صورت میانگین بازده منفی را تجربه کرده اند. بازدهی شاخص سهام از ابتدای سال ۹۸ تا پایان ماه آذر نیز به ۹۸ درصد رسیده است.

در حال حاضر نیز آن چه در هفته نخست دی ماه در بازارها رخ داده است نشات گرفته از انتشار اخباری مبنی بر احتمال رفتن ایران به لیست سیاه FATF است. در اوایل هفته مشخص شد که دیدار ریاست جمهوری ایران و ژاپن دستاورد مثبتی نداشته و به همین دلیل افزایش خریدها باعث بالا رفتن قیمت دلار شده است و قیمت دلار روی مرز ۱۳ هزار تومان ثابت ماند. عواملی همچون تقاضای فصلی و رفتن ایران به لیست سیاه FATF می تواند مجددا قیمت دلار را تحت تاثیر قرار دهد هر چند که به دلیل عدم اطمینان بازیگران به آینده بازار، خرید و فروش آن با احتیاط بیشتری صورت می گیرد. تعیین دامنه مناسب برای نوسانات قیمتی دلار توسط بازارساز، کاهش تقاضای احتیاطی و محدودتر شدن نوسانات حواله درهم از مهم¬ترین دلایل آرامش بازار در ۵ روز اول دی ماه بوده است. علاوه بر این، به نظر میرسد بازدهی پایینتر سکه نسبت به دلار در پاییز با کاهش نوسانات بهای طلای جهانی مرتبط است.

در آذرماه هیچ صنعت بورسی افت شاخص را تجربه نکرد و بازدهی در صنایع مختلف از حدود ۸ درصد تا بیش از ۵۰ درصد متغیر بود. از مهم ترین دلایل رشد بازار بورس در هفته ای که گذشت می توان به تداوم جریان بالای نقدینگی به دلیل ادامه رکود سنگین بازارهای موازی، افزایش انتظارات تورمی به واسطه‌ی شکسته نشدن مرز حمایتی ۱۲ هزار و ۵۰۰ تومان قیمت دلار و رشد قیمت کالاها در بازار جهانی به ویژه فلزات اساسی به دلیل اجرایی نشدن اعمال تعرفه‌های آمریکا بر کالاهای چینی در ۱۵ دسامبر(یکشنبه ۲۴ آذر) و افزایش احتمال تحقق توافق تجاری بین آمریکا و چین و با فعالیت گسترده سهامداران حقیقی اشاره نمود. پیش بینی می شود با افزایش معاملات خرد در کنار بهبود روابط چین و آمریکا، پول های جدید پرقدرتی وارد بازار سهام شد و بر بازدهی این بازار تاثر مثبت بگذارد. قیمت نفت نیز بی نصیب از مذاکرات چین و آمریکا و و نتیجه انتخابات عمومی انگلستان نبوده و قیمت آن را به بیش از ۶۱ دلار در هر بشکه رسانید. انتظار می¬رود با کاهش تنش¬های تجاری چشم انداز رشد اقتصاد جهانی تقویت و تقاضا برای انرژی، افزایش قیمت انواع انرژی از جمله نفت را به دنبال داشته باشد. با توجه به پیش بینی های بانک جهانی و صندوق بین المللی پول از کاهش رشد اقتصادی در جهان، احتمال رخ دادن شوک های ناگهانی در عرضه نفت خام کاهش و رشد محدود قیمت‌ها را در فصل اول ۲۰۲۰ پیش بینی می نماید.

قیمت جهانی طلا نیز تحت تاثیر ثابت نگه داشتن نرخ بهره توسط فدرال رزرو و رشد قابل توجه تولیدات صنعتی قرار گرفت و به دلیل کاهش حجم معاملات در بازار جهانی به دلیل کاهش جریان اخبار و اطلاعات در دو هفته آینده به واسطه تعطیلات سال نو میلادی قیمت جهانی آن افزایش و به قیمت ۱۵۰۴ دلار رسید. با توجه به کاهش نقش دلار در مبادلات جهانی و افزایش تنش های سیاسی در عرصه بین المللی، تقاضا برای دارایی های امن افزایش و در نتیجه انتظار می رود تا روند صعودی قیمت طلا در روزهای آینده ادامه یابد.

به نظر می رسد از میان دارایی های موجود بیت‌کوین همچنان پربازده‌ترین دارایی در سال جاری است. با توجه به محبوبیت این ارز دیجیتالی و افزایش روزافزون مالکان آن، این امکان وجود دارد که بتوانند با خرید و فروش یا نگهداری آن، نوسان‌های قیمتی گستردهای در این بازار رقم بزنند. با این حال پیش بینی ها حاکی از افزایش قیمت بیت کوین در سال میلادی جدید خواهد بود. آن چه در نهایت باعث ثبات در بازار داخلی جدای از مسائل بین المللی و تحریم ها گردد، شناخت دقیق مسئله و یافتن راه حل مشخصی برای آن است تا بتوانیم در این شرایطی که اقتصاد دچار نقصان است که شوک های خارجی بکاهیم.

جمال رزاقی  رییس اتاق بازرگانی شیراز